Ola Fæhn: Boligsalg

Om du bor i riktig del av landet har verdien på boligen din steget med utrolige 29 % det siste året.

 Foto: Shutterstock
Foto: Shutterstock

Den gjennomsnittlige stigningen i verdien på boliger i Norge i løpet av de siste 12 måneder er på 19 %, ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund. Den høyeste økningen var i Stavanger, hvor prisene steg med 29 %. I Stavanger tar det i gjennomsnitt bare 13 dager fra en bolig legges ut for salg til den er solgt.

 

Da er det kanskje fristene å gjøre som 100.000 andre nordmenn gjorde i fjor - nemlig selge boligen. Da blir neste spørsmål om du skal tegne en eierskifteforsikring

 

-  Ca. halvparten av alle boligselgere velger å gjøre dette. Eierskifteforsikring har to sider, en side for selger og en bakside for kjøper, opplyser Forbrukeradvokat Ola Fæhn.

 

For selger kan en eierskifteforsikring være fornuftig, i det minste hvis du ikke kjenner boligen godt. Det klages på mangler i omtrent 15 % av alle boligkjøp.

 

- Kjenner man boligen, er ærlig og tar forbehold der man er usikker og engasjerer en flink takstmann til å lage en eierskifterapport, så vil mange kunne spare premien til eierskifteforsikring. Det er kanskje 2-5 % av reklamasjonene som fører til utbetaling. Er du bekymret for at du ikke skal være blant de 95-98 %, så er eierskifteforsikring noe for deg, råder Fæhn.

 

- Ikke gi deg

Eierskifteforsikringen skal dekke selgers ansvar for mangler ved boligen etter avhendingsloven. Mange kjøpere opplever at det er en langvarig og slitsom kamp å krangle med et eierskifteselskap.

 

- Noen opplever det som om dette er en bevisst strategi fra enkelte eierskifteselskap, for at selskapet skal spare penger, forteller Ola Fæhn.

 

- Det beste rådet man kan gi, er å ikke gi seg. Har man et krav som er berettiget, så skal man ta opp kampen. 64 % av boligkjøperne som går til domstolene med sine krav, får helt eller delvis medhold til slutt.

 

Eksempel på kraftig angrep av hussopp. 

 

80% er fuktskader

De fleste saker løser seg uten rettssak, men mange opplever at de trenger bistand for å få til en løsning. Hvert år er det derfor anslagsvis 8-10.000 boligkjøpere som må få hjelp av advokat i en boligtvist. Forbrukerrådet får ca.. 6.000 henvendelser årlig vedrørende fast eiendom, meglere og takstmenn.

  

Det vanligste problemet med boliger er fukt. Nesten 80 % av alle bygningsskader antas å være fukt. De vanligste manglene etter boligkjøp er baderom som lekker, fukt i kjelleren på grunn av mangelfull drenering, fukt/råte og sopp ellers i boligen og hus som selges med ulovlig utleiehybel eller manglende brukstillatelse. Skal du bruke litt ekstra tid på visningen, så er det derfor å ha fokus på fukt spesielt på bad, kjeller og taket.

 

 

Ola Fæhns huskeliste for deg som har oppdaget mangler:

  • Oppdages problemer før overtakelsen, så få det ned skriftlig
  • Send skriftlig reklamasjon med en gang du får mistanke, til alle aktuelle ansvarlige
  • Ikke reparasjon før reklamasjon
  • Hvis du må begynne å reparere, så ta bilder og sikre bevis for manglene
  • Ikke bestill takstvurdering før du har søkt rettshjelp

 

Spørsmål og svar:

 

 Vi har akkurat flyttet inn i nytt hus. Mannen min er snekker, så vi har bygd absolutt alt selv. Fra grunnmur til tak. Det må vel bli regnet som egenkapital med tanke på banklån? Bør vi få en takst på det, da banken har satt en lav verdi på huset med tanke på at vi bor på " landet"?

 

 Jeg ville hørt med banken, men det er godt mulig at dette fører til at huset er øket i verdi, slik at du kan få bedre sikkerhet, og derfor gunstigere lån i banken.

 

 Har bygd ny hytte. Hva koster en takst?

 

 Vanligvis 1-2.000 kr, men du kan kanskje få en meglervurdering gratis.

 

 Hei. Jeg skal kjøpe huset min mor bor i. Er det noe vi kan gjøre så jeg får dette billig, men fortsatt " lovlig" og ikke blir straffet i hjel av Kristin?

 

 Hvis mor fortsatt skal bo i huset, så kan du få fradrag for bruksretten. Hvis du skal låne noen penger av din mor, så kan du få et gunstig lån av mor. Du kan avtale en lavere rente enn du vil oppnå i markedet. Men rentefritt kan lånet ikke være. En rente lik renten man avtale med arbeidsgiver vil normalt godkjennes. Deler av kjøpesummen kan du få som gave. Deler av avgiften er avgiftsfri.

 

 Eierskifteforsikring er fine greier - i hvert fall for eier. Har kranglet med forsikringsselskapet i 2,5 år. De jobber for selger, skal aldri selge noe uten eierskifteforsikring jeg altså.

 

 Jeg er enig i at eierskifteforsikring ikke er laget med tanke på kjøperne. Eierskifteforsikringsselskapene er ikke enig, fordi de mener kjøperne får en rettferdig behandling og sikrer mot selgers konkurs.

 

 Hei har kjøpt hus for 2 år siden. I taksten sto det ingenting om at vannet var av dårlig kvalitet. Dette er borevann. Hva burde jeg gjøre? Det er tegnet eierskifteforsikring. Og badet var råttent, i taksten sto det at det var noen løse fliser.

 

 Dårlig vannkvalitet kan være en mangel. Det kan også et råttent bad, hvis dette ikke er veldig gammelt. Reklamer først. Så må det tas noen vannprøver av vannet. Badet må du etter hvert få sjekket av en fagmann. Se http://www.forbrukeradvokaten.no/, der får du mange tips.

 

 Jeg har kjøpt hus på tvangsauksjon. Hvilke rettigheter ved eventuell skade har jeg da?

 

 Avhendingsloven gjelder da ikke, men en spesialbestemmelse i tvangsloven sier at det likevel er en mangel hvis eiendommen ikke svarer til opplysninger om vesentlige forhold, hvis megleren ikke har gitt opplysninger om vesentlige forhold eller hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn du kunne regne med. Du kan kreve prisavslag og erstatning, men normalt ikke heve kjøpet.

 

 Er det mangel når tomten er mindre enn det som er oppgitt ved kjøp? Nærmere 10 mål istedenfor 15 mål.

 

 Her har avhendingsloven er særbestemmelse. Det er en mangel hvis arealet er mye mindre enn oppgitt. Det er en terskel, men 5 mål virker mye.

 

 Jeg kjøpte hus i august. Etter en meget våt vinter merket jeg at den nye ca.r-porten og taket lekker. Og to soverom ikke er nok kubikk. Kan jeg reklamere?

 

 Her kan du reklamere. Litt tips om framgangsmåten finner du på http://www.forbrukeradvokaten.no/. For å si noe mer om muligheten for å nå fram, trengs mer opplysninger.

 

 Problemet er når du får avslag, så er det vanskelig å ha gode nok grunner fagmessig. Vi fikk bevist etter lekkasje og vann i kjeller, at drenerings arbeid var gjort for dårlig. Levetid ble anslått til ca. 40 år. Den holdt i kun 20. Vi fikk dekket innvendig skader men ikke utvendig! Dette anses som forebyggende arbeid og blir derfor ikke dekket (?)

 

 Det er ikke sikkert at jeg er enig i den vurderingen. En 20 år gammel drenering vil man i mange tilfeller få dekket helt eller delvis.

 

 Hei. Har kjøpt et hus med store vesentlige feil og mangler. Kostnadene er faktisk 11 % av kjøpesum. Selger har ikke eierskifteforsikring og nekter på alt. Hva gjør vi? Vurderer å stevne han for retten da det ikke har lyktes med advokat heller.

 

 Det kan være på sin plass å stevne ham inn til retten. Etter statistikken vinner 64 % av kjøperne fram i retten.