Ola Fæhn: Brennhett boligmarked

Unngå fellene når du kjøper bolig.

 Foto: Scanpix/Rune Petter Ness
Foto: Scanpix/Rune Petter Ness

Brennhett boligmarked, kunne VG melde i helgen. Det lå da ca. 27.000 boliger til salgs på Finn.no. I dag ligger det 41.000 boliger ute på Finn.no når man legger sammen brukte og prosjekterte. Kvadratmeterprisen er i snitt på nesten 25.000 kr.

 

Prisene har aldri vært høyere. Nærmer vi oss et boligkrakk på linje med  det vi opplevde på slutten av 80-tallet? Det er trygt mener meglerne, fordi nasjonaløkonomien er tryggere og den lave renten gjør at vi bare bruker omtrent halvparten av vår privatøkonomi på renter i forhold til 1987.

 

- Et boligkjøp er den største investering de fleste av oss gjør i løpet av livet. Første bud er derfor å ikke ha hastverk, forteller vår Forbrukeradvokat Ola Fæhn, og fortsetter:

 

- Bruk tid på å tenke hvilken type bolig du ønsker, hvilke behov du har og hvilke geografiske begrensninger du vil legge inn. Så må du bruke tid på å få oversikt over økonomien og få tilbud fra forskjellige banker. Du må huske å sette av penger til vedlikehold og eventuell oppussing.

 

- Gå på mange visninger

Fæhn råder til å følge med på boligannonser over tid og gå gjerne på flere visninger før du slår til. På visningen bør du også bruke tid på å gjøre noen enkle tekniske kontroller. På den måten kan du unngå de store overraskelsene og ressurskrevende krangler i ettertid (link).

 

Det selges ca. 100.000 boliger i året, og eiendomsmeglerne tjener gode penger på dette. Meglerne tar gjerne provisjonsbetaling, og prisene varierer. Det bør derfor innhentes priser hos flere meglere. Du bør også forhøre deg med andre, om erfaringer med bestemte meglere. Kvaliteten varier.

 

Forvirrende boligannonser

Megleren har plikter etter eiendomsmeglerloven. Etter god meglerskikk skal megler være lojal både mot selger og kjøper og oppdraget skal utføres raskt og effektivt. Ikke la deg lokke av alle de flotte ordene i annonsen. Det er ikke alltid at ord som " supersentral og unik bolig med stort potensial" bør leses bokstavelig.

 

Bildene i annonsen kan også være forvirrende. I Nettavisen står det eksempel på bolig som er annonsert med bilde av naboens bakgård (link). Dette er i villedende markedsføring og vil være i strid meg god meglerskikk, mener advokat Fæhn.

 

Lovbestemte plikter

Megleren har lovbestemte plikter om hva det skal gis informasjon om hvilke forhold som skal undersøkes. En undersøkelse av Forbruker-rapporten viser at 6 av 10 meglere skjuler fellesgjelden, noe som er i strid med loven (link).

 

Det følger også av loven at megleren må gjøre undersøkelser for eksempel hvis megleren har mistanke om ulovlige bruksendringer eller byggearbeider. Er det bygget leilighet i kjelleren som det er klart at ikke tilfredsstiller lovens krav, så kan megleren komme i ansvar. Det kan ellers være vanskelig å stille megleren ansvarlig for tekniske mangler ved boligen.

 

Fra årsskiftet fikk vi en del nye regler som megleren må følge. Budrunden skal først starte 24 timer etter siste annonserte visning. Det er ikke lenger lov med progressive provisjonssatser, fordi man vil hindre at det settes for lave prisvurderinger. Det er nå innført krav til meglernes kompetanse og meglerne påbys å gi et skriftlig prisoverslag basert på timepris.

 

Klager

Klager på eiendomsmeglere som er medlem av Norges eiendomsmeglerforbund, kan behandles av Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester (link).

 

- Et problem med nemnda er at megleren ikke plikter å følge nemndas avgjørelse, og at de kun tar stilling til om megleren har gjort noe som kan stille ham i ansvar. De tar ikke stilling til ansvarets størrelse. Jeg har selv opplevd at DnB Nor ikke har fulgt en avgjørelse fra nemnda, noe jeg mener er uheldig, opplyser Fæhn. 

 

Spørsmål og svar

 

Hvilken risiko løper man i møte dersom man skal selge boligen sin selv? Altså uten å bruke megler.

! Du finner en sjekkliste på hva som bør være med i en kontrakt på http://www.forbrukeradvokaten.no/sider/bolig.html under overskriften kjøpekontrakt.

 

Er det lurt å få prisantydning av flere meglere? Eller er det bare lurt å ta en?

! Det er mye å spare på å sjekke med flere meglere. Dette er det altfor få som benytter seg av. Hvis man i tillegg har forhørt seg om at megleren som er billigst er seriøs, så er det ingen grunn til å velge den dyreste.

 

Har en leilighet jeg betalte 150.000 for. Har lyst til å selge den nå, men de skulle ha 30.000 for å selge den. Har en takst på 200.000. Kan de ta så mye for så liten pris?

! Sjekk pris hos flere. Eventuelt kan du vurdere å selge uten megler, og kun sette bort pengeoverføringene til en megler eller advokat.

 

Har kjøpt hus med " loftsstue", men det viser seg at endring fra kaldloft til stue ikke er meldt, og det er ikke noen rømningsveier. Hvem skal jeg ta?

! (felles svar) Her ville jeg meldt inn til selger og eventuelt eierskifteselskap. Det er også mulig at megler og takstmann burde forstått dette, så send gjerne et krav til dem også. En huskeliste for hvordan du går fram finner du på www.forbrukeradvokaten.no.

 

Jeg kjøpte hus med 3 soverom. Det viste seg i ettertid at 2 av soverommene bare var i overkant at 11m3. Har jeg en god sak?

! Jeg mener at m3 kravet er 15. Dette kan bety at rom mindre enn dette må betegnes som f.eks. kott. Rettspraksis er sprikende på dette området. Høyesterett har f.eks. i en sak kommet til at mangelfull isolering av hybelleilighet førte til mangel (Rt 2003-1312). Mer informasjon på www.forbrukeradvokaten.no.

 

Jeg har hørt mye om at eierskifteforsikringen du tegner hos megler egentlig er verdiløs. Medfører dette riktighet?

! Jeg er en av dem som har tatt til orde for å være skeptisk til eierskifteforsikringenr. Mitt hovedbudskap at dette ikke nødvendigvis er et gode for kjøperen, fordi han møter en ressurssterk motpart. For en selger kan imidlertid eierskifteforsikring ha sin verdi, men det er ikke nødvendig i alle salg. Kjenner man boligen nok, gir informasjon om alt og tar forbehold der man er usikker, kunne mange unngått ansvar for det meste. Sjansen for da å få et krav mot seg kan være så liten at det ikke er verdt å bruke premie på dette.

 

Hvor lenge etter at du har kjøpt en bolig kan man klage på skulte feil og mangler?

! Det kan klages over mangler inntil fem år etter overtakelse. Det må likevel klages så snart som mulig etter at man har oppdaget manglene. Fem års fristen vil derfor bare være aktuelt for skjulte mangler som var til stede ved overtakelsen, men først viser seg lang tid etterpå, f.eks. en lekkasje på badet, som først drypper gjennom taket i kjelleren etter 4 år.  

 

Hva kan vi gjøre når vi har kjøpt hus til 4 mill i vernet område, og megler ikke nevnte dette i prospektet? Vi får ikke gjort noe av det vi ønsket da utnyttelsesgraden er oversteget?

! Det er nok en informasjon megler skulle undersøkt. Jeg ville derfor rettet et krav til megler og eventuelt selger/eierskifteselskap/takstmann. I første omgang for å få en forklaring.  

 

Når det står offentlig avløp fram til septiktank som tømmes av de offentlige, men det viser seg att det er et privat anlegg på 200 m før anlegget treffer det offentlige.

! Dette kan være en feilopplysning som gir deg krav på et prisavslag. Jeg har selv hatt dette som tema i noen saker. Størrelsen på avslaget er avhengig av hvordan man skal beregne " ulempen/tapet/kostnaden" med det private anlegget. Er det f.eks. en privat pumpe, så kan det være aktuelt å beregne vedlikeholdskostnader til denne.

 

Kan meglere juge så mye de vil i en salgsoppgave uten å måtte stå til ansvar. Jeg er blitt lurt grundig av den grunn. Meglere er ranerere i uniform!

! Meglere kan komme i ansvar hvis de skriver noe som er helt feil, og som du skulle ha sjekket opp eller forstått. Megler blir sjeldent ansvarlig for tekniske mangler eller generelt skryt. Som regel vil selger eller eierskifteselskap også kunne stilles til ansvar for meglers feilopplysninger.